La règle des 120 nuits : ce que les conciergeries doivent savoir.
Une résidence principale louée en meublé de tourisme ne peut pas l'être plus de 120 jours (120 nuitées) par année civile. Depuis la loi du 19 novembre 2024, une commune peut abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours, comme l'a fait Paris à partir de 2025. Le plafond ne s'applique pas aux résidences secondaires, qui relèvent d'autres règles, comme l'autorisation de changement d'usage dans certaines villes.
Qu'est-ce que la règle des 120 nuits ?
La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an par son propriétaire ou son locataire. La loi l'autorise à la louer ponctuellement à des touristes, mais dans une limite : 120 jours par année civile, du 1er janvier au 31 décembre.
Au-delà, le logement n'est plus considéré comme une résidence principale louée occasionnellement, et le loueur s'expose à des sanctions. Les plateformes doivent par ailleurs cesser de proposer le logement lorsque le plafond est atteint dans les communes concernées.
Les exceptions prévues par la loi
Le plafond peut être dépassé pour une obligation professionnelle, une raison de santé ou un cas de force majeure. Ces motifs doivent pouvoir être justifiés.
90 nuits : ce que change la loi du 19 novembre 2024.
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, renforce la régulation des meublés de tourisme. Elle permet notamment aux communes qui ont mis en place la procédure d'enregistrement d'abaisser le plafond de 120 à 90 jours par an pour les résidences principales.
Paris applique la limite de 90 jours depuis le 1er janvier 2025. D'autres grandes villes ont délibéré ou étudient la mesure : la seule source fiable pour une adresse donnée reste la délibération de la commune.
Les autres changements à connaître
- Enregistrement : la déclaration avec numéro d'enregistrement est généralisée depuis le 20 mai 2026, et le numéro doit figurer sur chaque annonce.
- Diagnostic de performance énergétique : hors résidences principales, les meublés de tourisme doivent respecter un niveau minimal de performance (classe E en métropole), qui sera relevé à la classe D d'ici 2034.
- Sanctions renforcées : la location d'une résidence secondaire sans autorisation de changement d'usage, là où elle est exigée, peut coûter jusqu'à 100 000 € d'amende civile par local.
- Copropriétés : les règles de vote pour interdire les meublés de tourisme dans certains immeubles ont été assouplies.
Et pour une résidence secondaire ?
Le plafond de 120 ou 90 nuits ne s'applique pas aux résidences secondaires. En revanche, dans les communes qui l'exigent (notamment les villes de plus de 200 000 habitants et celles de petite couronne parisienne, ainsi que les communes qui l'ont décidé), louer une résidence secondaire en meublé de tourisme nécessite une autorisation de changement d'usage, parfois assortie d'une compensation.
Ce que vous devez suivre, logement par logement.
- Le statut de chaque logementRésidence principale ou secondaire, numéro d'enregistrement, autorisation éventuelle.
- Le plafond de la commune120 ou 90 nuits selon la délibération locale.
- Le compteur de nuits de l'annéeToutes plateformes confondues, y compris les réservations en direct.
- Le seuil d'alertePrévenez le propriétaire avant d'atteindre la limite, et fermez les calendriers à temps.
- Le mandatPrévoyez qui est responsable du respect du plafond et de la déclaration.
Sources : Service-Public.fr, louer un meublé de tourisme · ANIL, analyse de la loi du 19 novembre 2024 · Banque des Territoires, Paris et la limite de 90 jours.
Ce guide est informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Les règles dépendent de chaque commune : vérifiez auprès de votre mairie.
Ce qu'on nous demande le plus.
Le plafond de 120 jours s'applique-t-il à une résidence secondaire ?
Non. Le plafond concerne uniquement la résidence principale. Une résidence secondaire relève d'autres règles, comme l'autorisation de changement d'usage dans certaines communes.
Quelles villes appliquent la limite de 90 jours ?
Paris l'applique depuis le 1er janvier 2025. D'autres communes peuvent l'adopter par délibération : vérifiez auprès de la mairie du logement.
Comment sont comptées les nuits ?
Le plafond porte sur l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre, toutes plateformes et réservations directes confondues.
Peut-on dépasser le plafond ?
Uniquement pour une obligation professionnelle, une raison de santé ou un cas de force majeure, à justifier.
Que risque-t-on en cas de dépassement ?
Des amendes civiles prononcées à la demande de la commune. Leurs montants ont été relevés par la loi du 19 novembre 2024 : consultez Service-Public.fr pour les montants en vigueur.
Suivez les nuits de chaque logement au même endroit.
En démo, on vous montre comment repérer les logements proches de leur plafond, toutes plateformes confondues.